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新型城市化背景下特大城市住房保障供应与管理体系构建
2016-11-03

  (一)研究的目的和意义
  特大城市是我国行政区划中重要的地方形态,学者们一般从该城市在全国及区域中的地位、城市化水平、第三产业规模以及人口规模等要素来对其进行界定(吴良鏞,1996;陈奇星、胡德平,2009;张晓军,2012)。由此可见,特大城市具有不同于一般城市和地方区划的特殊性。尤其是以广州为代表的特大城市,在当前新型城市化这一战略发展要求与背景下,其住房供应与保障体系的特殊性就更为明显,主要体现在:保障人群构成复杂,诉求多样;外来人口数量众多;建设规模较大,对资金和土地等资源需求量大;房地产市场化程度较高,需要把握好保障与市场的边界等。因此,如何因地制宜、因时制宜地构建起适合特大城市特点的、完善的住房保障供应与管理体系,切实有效地解决住房供求矛盾,是建设和谐社会、幸福城市的重要保障,是落实党的十八大所提出的“在住有所居上持续取得新进展,努力让人民过上更好生活”这一目标的具体体现,而这也是本课题选题的目的与意义所在。
  (二)成果的主要内容、重要观点或对策建议
  1、成果的主要内容
  本项目紧紧围绕研究目的开展研究。最终研究成果为公开发表学术论文8篇(其中2篇为CSSCI期刊,2篇为中文核心期刊,2篇被EI收录,另有2篇EI待收录);研究报告3份(主要内容被广州市政府政策研究室、广州市来穗人员服务管理局、广州市住房保障办公室等有关单位采纳,获时任市长陈建华批复,其中,研究报告《加强保障性住房物业管理的对策建议》获广州市人民政府政策研究室优秀调研文章二等奖)。这些成果的主要内容包括:
  (1)特大城市特定人群住房保障需求研究(相关成果主要以论文及研究报告的形式体现),包括:
  ①设计了针对特大城市各类特定群体海量样本下的住房需求总量调查与估算的流程;
  ②详细描述了该类人群的住房状况和需求特征;
  ③建立合理的需求预测模型,对需求总量与趋势进行科学推算与预测;
  ④针对性地提出了解决该类群体住房问题的相关政策建议。
  (2)特大城市住房保障供应体系研究(相关成果主要以论文及研究报告的形式体现):

  将广州作为特大城市的研究样本与案例,构建了自上而下、市场与保障边界分明、分层次、多元化且体现“市区共担原则”的特大城市住房保障供应体系与保障性住房建设量测算模型。
  (3)特大城市住房保障管理体系研究(相关成果主要以论文及研究报告的形式体现),包括:
  ①住房保障准入和退出管理机制研究:运用社会分层理论,研究制定住房保障准入和退出机制,提高住房保障分配和管理中的公平和效率;
  ②保障性住房小区后续物业管理和社区管理模式构建:针对保障性住房的产权特征与居住人群特征,探索全新的保障性住房物业管理与社区管理模式。
  2、本次研究提出的重要观点及建议包括:
  (1)针对住房保障人群需求特征与产品供应方面的主要观点与建议:
   ①保障人群的多元化决定了保障产品的多元化。理想的住房保障模式应该做到因时、因地、因人而异,区别对待、区分保障、动态调整。应在最大程度地尊重保障人群需求的基础上,考虑资源的约束条件,按轻重缓急推行差异化的住房供应策略,并构建起具有鲜明城市特色的多层次住房供应体系;
   ②对于城镇户籍中低收入家庭,适合的保障产品可包括公共租赁房以及租赁补贴等多种形式,该类群体对保障性住房的交通及配套等因素尤其敏感。以对广州龙归花园保障性住房承租意向的实证研究表明,保障性住房规划与建设中应特别关注项目选址,做到交通便利,配套完善。否则,很可能会受到群众的冷落;
  ③在外来务工人员住房保障方面,以广州为例,目前存在政策有待完善、提供的保障产品与需求存在一定差异、社会力量参与建设保障性安居工程的优惠措施未完全落实到位、住宅租赁市场的管理需加强、外来务工人员在公共住房政策上的话语权有待增强等问题。建议政府相关部门以“以政府为主导、社会参与、用人单位负责,突出重点,循序渐进,多渠道、多元化解决外来务工人员住房问题”作为指导思想,根据“实事求是、量力而行、突出重点,统筹规划、创新制度,多方联动、善用资源”的原则,制定出台相关的政策;
  ④对于新入职大学生群体,住房保障主要是满足其过渡性的需要,因此,公租房是较适宜的保障产品。同时,鉴于引进并留住人才对城市可持续发展具有重要意义,因此,建议对这部分人群建立起多层次、多渠道和多形式的人才住房问题解决机制,如建设一定数量人才公寓满足其过渡性住房需求,同时还可以采取向符合一定条件的人才发放购房补贴或购房贴息、租房补贴等多种灵活方式,资助他们购买或租赁住房,以适应他们个性化的住房需求;
   ⑤解决环卫、地铁、公交等城市公共服务领域特定职工群体住房问题是建设和谐社会的要求,也是推进新型城镇化发展的重要举措,具有较强的必要性和迫切性。在公共资源有限的情况下,需要根据各类群体的住房保障需求特征和迫切性,制定针对性的政策,创新住房保障产品和方式设计,分类解决;
  ⑥以广州保障性住房供应量任务分配的实证研究表明,应采用科学的调查方法与预测模型,测算建设量,并构建起自上而下、市场与保障边界分明、分层次、多元化且体现“市区共担原则”的特大城市住房保障供应体系。
  (2)针对保障性住房社区管理方面的主要观点与建议:
   ①以金沙洲大型保障性居住小区的社区管理实证研究表明,应建章立制,规范保障性住房小区管理工作。一是制定针对保障性住房小区的专项物业管理规定,二是创设监督机制,规范和约束业主委员会的运作;
  ②对未来的保障性住房社区建设,物业管理应早期介入,便利使用与管理;
  ③对已经落成的小区,硬件上加大投入,持续改善社区环境,增加社区服务,提升居住便利性;
  ④完善管理架构,加强基层管理与服务机构建设;
  ⑤适当提高物业管理收费水平,建立保障性住房小区物业服务企业备选库,吸引优质的服务团队投身保障性住房小区管理;
  ⑥对低收入家庭予以管理费补贴;
  ⑦引入专业化团队,加强社区经营性物业运营管理,提高效益;同时,收支分离,统筹分配,服务于保障性住房社区建设与管理。
  3、成果的学术价值、实践意义和社会影响
  本次研究成果的学术价值主要体现在:
  (1)建立了有序、高效的住房保障需求调查分析的研究范式和流程,分析了特大城市中不同群体的住房需求特征;
  (2)构建了分层次、多元化且体现“市区共担原则”的特大城市住房保障供应体系与保障性住房建设量测算模型;
  (3)研究了大型(包括超大型)保障性住房社区管理问题,并提出了保障房社区管理模式构建思路与建议;
本次研究成果的实践意义主要体现在:  

  (1)通过本研究,为城市保障性住房建设规划的编制、相关住房保障政策的制定提供了有益参考;
  (2)为特大城市保障性住房供应量的测算与供应模式选取提供了有针对性的解决方案;
  (3)为规模庞大的保障性住房的后续管理和社区服务提出具有针对性、前瞻性与可操作性的实施建议;
  (4)为类似研究提供具有较强参考价值的应用范式。
  本次课题研究形成了8篇较高质量的学术论文(已公开发表,多篇被收录与引用)与3份研究报告(其主要内容已被政府有关部门采纳并获得时任市长批复),产生了良好的社会影响。
  (本文作者:陈琳  广州大学教授)

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